Si un locataire ou un bailleur souhaite se réserver le droit de résilier unilatéralement le contrat alors même qu’il n’y a pas eu rupture du contrat par l’autre partie, il doit inclure au préalable une condition expresse dans le contrat l’autorisant.
Si le bail ne contient pas une telle condition, aucune des parties ne peut résilier unilatéralement le contrat sauf si l’autre partie viole une clause du contrat.
résiliation unilatérale des contrats de location
Dans les contrats de location dont :
- La location est d’une durée d’au moins 3 mois ou il est possible de la prolonger de plus de 3 mois.
- Le bail est d’une durée n’excédant pas 10 ans ou le bailleur a la possibilité de résilier le contrat à une date antérieure.
- Le loyer mensuel ne dépasse pas 20 000 NIS.
d’une durée supérieure à 3 mois qui remplissent les conditions énumérées ci-dessous , il existe des conditions supplémentaires d’annulation unilatérale :
- Pour qu’un bailleur puisse résilier le contrat non en raison d’un manquement du locataire, le contrat doit également inclure un droit correspondant du locataire de résilier unilatéralement le contrat.
- En revanche, pour qu’un locataire puisse résilier le contrat sans qu’il y ait manquement du bailleur, il n’est pas nécessaire que le contrat accorde un droit similaire au bailleur.
- La partie qui résilie unilatéralement le contrat doit donner un préavis :
- Si le bailleur souhaite résilier le contrat, il doit donner un préavis d’au moins 90 jours. (Il n’est pas possible de fixer un délai de préavis plus court)
- Si le locataire souhaite résilier le contrat – il doit donner un préavis d’au moins 60 jours. (ou dans un délai plus court si un tel délai est expressément déterminé dans le bail)
Si l’appartement a été loué pour une période inférieure à 3 mois ou si le loyer est supérieur à 20 000 NIS, les deux parties peuvent résilier le contrat même avec un préavis plus court que celui prévu par la loi, mais à condition qu’il y ait une clause dans le contrat qui leur permet de le faire.
Conditions D'annulation contraires à la loi et ne Pouvant Être Incluses Dans Le Contrat
- S’il existe une clause dans le contrat qui permet au seul bailleur de résilier unilatéralement le contrat, sans que le locataire ne bénéficie d’un tel droit, alors la clause est nulle et ne fait en fait pas partie du contrat. Dans un tel cas, si le bailleur a annoncé la résiliation du contrat sans violation de l’autre partie ou de toute autre raison légale, il est en fait en rupture de contrat.
- Si le contrat stipule que chacune des parties peut résilier le contrat pour quelque raison que ce soit avec un préavis de 60 jours, seul le locataire peut le résilier avec un préavis de 60 jours, tandis que le bailleur peut résilier le contrat avec un préavis de 90 jours comme le stipule la loi, même si les parties ont convenu dans le contrat de 60 par jour.
- Si le contrat stipule que l’une ou l’autre des parties peut résilier le contrat pour quelque raison que ce soit avec un préavis de 90 jours, le locataire ne peut le résilier qu’avec un préavis de 60 jours (et n’a pas à donner un préavis de 90 jours) car le contrat ne peut stipuler d’autres conditions qui ne sont pas en faveur du locataire. Le bailleur pourra résilier le contrat avec un préavis de 90 jours comme stipulé dans le contrat et comme stipulé par la loi
- Si le bail stipule que le bailleur peut résilier unilatéralement le contrat avec un préavis de 90 jours et que le locataire peut résilier avec un préavis de 60 jours, le droit de résiliation du locataire ne peut être conditionné à la recherche d’un locataire de remplacement.
Conditions d'annulation pouvant être incluses dans le contrat
- Une condition dans le contrat qui permet uniquement au locataire de résilier le contrat, sans que le bailleur ait la possibilité de résilier.
- Une condition dans le contrat stipulant que le locataire peut résilier unilatéralement le contrat avec un préavis de 30 jours (ce qui est plus court que le délai de préavis prévu par la loi, mais c’est une condition qui est en faveur du locataire et donc autorisée).
- Une condition dans le contrat qui stipule que le bailleur peut résilier unilatéralement le contrat moyennant un préavis de 4 mois (un délai de préavis supérieur au délai de préavis prévu par la loi, mais il s’agit d’une condition qui profite au locataire et est donc autorisée ).
- Si dans le contrat de bail le droit de résiliation unilatérale n’a été accordé qu’au locataire, le bailleur et le locataire peuvent déterminer dans le contrat de bail des conditions supplémentaires pour l’exercice du droit de résiliation unilatérale.
- Lorsque le contrat de bail stipule un droit de résiliation unilatéral pour les deux parties (le locataire et le propriétaire), des conditions supplémentaires qui limitent le droit de résiliation du locataire uniquement (et ne limitent pas le droit du propriétaire) ne peuvent pas être ajoutées, mais des conditions supplémentaires qui bénéficient le locataire peut s’établir
- Si dans le contrat de bail le droit de résiliation unilatérale n’a été accordé qu’au locataire, il est permis de stipuler dans le contrat que le locataire peut résilier unilatéralement le contrat à condition qu’il se charge d’un remplaçant à sa place.
Si le propriétaire de l’appartement est celui qui souhaite résilier le contrat plus tôt et que le locataire ne quitte pas l’appartement à temps, le propriétaire de l’appartement peut intenter une action en justice contre lui devant le tribunal.
La réclamation sera effectuée selon une procédure accélérée et rapide. Pour plus d’informations, consultez notre article « Procédure d’expulsion d’un locataire en Israël »
Le propriétaire de l’appartement n’est pas autorisé à faire « l’auto-examen » et à expulser le locataire lui-même
Le seul moyen d’expulser le locataire est de passer par le tribunal et l’autorité d’exécution et de recouvrement, et il est interdit au propriétaire de l’appartement de changer les serrures, d’expulser de force le locataire ou de l’empêcher de force d’entrer dans l’appartement
