FAQ - Foire aux questions Immobilier en israel
Retrouvez ici toutes les questions que vous vous posez sur les différents sujets autour de l’immobilier en Israël
l’Alyah, le crédit en Israël, la taxe d’acquisition, les impôts sur les revenus locatifs, Loyers impayés…
FAQ EretzImmo
Les tarifs EretzImmo :
- Chasseur d’appartement : 1% ht
- Courtier en prêt immobilier : 1% ht
- Avocat : 1% ht
- Architecture & Décoration d’intérieur : sur devis
- Travaux & Rénovation : sur devis
- Gestion de bien immobilier : location longue durée 10% ht des revenus générés / location courte durée 20% ht des revenus générés
Nos bureaux sont situés à Jérusalem mais nous nous déplaçons : Netanya, Ashdod, Netivot, Haïfa
Pour d’autres villes d’Israël, vous pouvez nous contacter ici
Voici les différents services proposés par notre agence :
- Chasseur d’appartement
- Courtier en prêt immobilier
- Avocat
- Architecture & Décoration d’intérieur
- Travaux & Rénovation
- Gestion de bien immobilier
Notre mission est de vous accompagner dans la réalisation de votre projet immobilier en Israël.
C’est pour vous la garantie d’étre avec des professionnels de confiance et ainsi gagner du temps et éviter les mauvaises surprises.
Chez EretzImmo, nous restons à vos côtés jusqu’à l’aboutissement de votre projet immobilier.
En tant qu’interlocuteur privilégié, nous avons une vue d’ensemble sur votre projet et l’envisageons avec d’une manière globale : de la recherche d’appartement au suivi de chantier voire après avec la gestion de votre bien immobilier.
Immobilier en Israël
En Israël, il est très fréquent que les promoteurs répercutent les fluctuations du marché des matières premières (fer, aluminium…) sur les prix des appartements, on parle d’indexation du prix, mais c’est une clause qui peut être négociée à la signature du contrat.
Au prix du bien, il faut ajouter les frais annexes suivants :
- Frais d’agence (2% ht / tarif EretzImmo 1% ht)
- Taxe d’acquisition (vous pouvez consulter notre artcile « Tout savoir sur la taxe d’acquisition en Israël« )
Tous frais inclus (prix du bien, taxe & frais d’agence), il faut compter 600.000 ILS de budget si vous ne prévoyez pas de travaux mais ce chiffre dépend de la ville.
Au versement du dernier paiement, vendeur et acheteur procèdent à la remise de clés, avec relève des compteurs d’eau, d’électricité et de gaz. Ce document doit être daté et signé par les deux parties.
Chaque projet immobilier neuf en Israel est soutenu par une banque, c’est la caution bancaire, la banque se porte garant des fonds.
En cas de faillite du promoteur, la banque vous rembourse tous les versements que vous avez effectués (les versements effectués par bordereau cf question : Achat sur plan, qu’est-ce qu’un bordereau de paiement ?)
Il n’existe pas énormément de moyens de paiement pour l’achat d’un appartement.
On distingue l’achat d’un appartement sur plan et l’achat d’un appartement « fini »
Pour un appartement « fini », vous pouvez effectuer vos versements :
- par chèque
- par virement bancaire
Pour un appartement sur plan, il est très important de se limiter à ce moyen de paiement qui représente une garantie pour vous en cas de faillite du promoteur :
- bordereau de paiement qui vous sera remis à la signature du contrat (cf question : Achat sur plan, qu’est-ce qu’un bordereau de paiement ?)
Un carnet de bordereaux de paiement vous sera remis à la signature du contrat de vente.
Sur ce bordereau sont inscrits notamment :
- les informations cadastrales de l’appartement, nom du projet, adresse…
- le montant de chaque versement
- les coordonnées du compte fermé de la banque qui accompagne le projet immobilier
Les sommes versées par bordereau de paiement sont retenues par la banque qui accompagne le projet.
Cette banque se porte garant de ces sommes et en cas de faillite du promoteur vous les remboursera en intégralité.
Si vous effectuez les versements, par virement ou chèque, directement à l’ordre du promoteur, vous n’aurez aucune garantie quant aux sommes versées.
Immobilier en Israël & banque
Pour financer l’achat d’un appartement en Israël, vous pouvez contracter un crédit dans une banque israélienne, même si l’ensemble de vos revenus sont en France. La banque vous demandera toutefois des garanties comme l’hypothèque du bien financé par le crédit.
Si vous n’avez pas la nationalité israélienne, vous pouvez toutefois ouvrir un compte en tant que touriste.
Vous pouvez faire un crédit auprès d’une banque française pour financer l’acquisition d’un bien en Israël. Comme garantie, la banque vous demandera d’hypothéquer un bien en France.
Pour un israélien, pour un premier bien, la banque vous demandera un apport personnel d’au moins 30% de la valeur du bien et pour un étranger, 50%.
En France, vous pouvez obtenir un crédit immobilier avec 10% d’apport personnel. A noter que la banque prendra en compte la valeur du bien que vous hypothéquez en France.
Il est possible d’ouvrir un compte en monnaie étrangère : l’euro ou le dollars.
Le tarif pour notre service Courtier Immobilier est de 1% ht
La banque israélienne vous demandera des justificatifs, selon les cas :
- contrat vente (si les fonds viennent de la vente d’un bien, d’une société…)
- contrat de prêt (si les fonds viennent d’un crédit)
- votre relation avec le compte à partir duquel le transfert a été effectué (votre compte personnel, le compte de votre société)
- …..
Immobilier en Israël & Juridique
En Israël, contrairement à la France, il n’y a pas de délai minimum. Il s’agit d’un accord entre les parties.
En Israël, contrairement à la France, il n’y a pas de pourcentage minimum à verser à la signature du contrat. Il s’agit d’un accord entre les parties.
La taxe d’acquisition sera calculée au prorata considérant que chaque conjoint est propriétaire du bien à hauteur de 50%.
Il ne s’agit pas vraiment de remises mais de taux réduit. Ce taux réduit varie en fonction du statut des acheteurs : primoaccédant ou olé hadash.
Vous pouvez consulter notre artcile « Tout savoir sur la taxe d’acquisition en Israël«
Pour bénéficier du taux réduit Olé Hadash, il vous faut faire votre Alyah dans l’année suivant la signature du contrat de vente.
Vous pouvez consulter notre artcile « Tout savoir sur la taxe d’acquisition en Israël«
Uniquement les israéliens peuvent bénéficier du taux réduit primoaccédant.
Vous pouvez consulter notre artcile « Tout savoir sur la taxe d’acquisition en Israël«
Après vous être mis d’accord sur le prix de l’appartement, demandez un accord de principe à la banque que vous avez sélectionnée pour votre crédit.
En effet, en Israël, il n’y a pas de compromis de vente et pas (rarement) de clause suspensive de prêt.
L’acte de vente scelle le prix du bien, l’échéancier des versements et la date de remise des clés.
Le rôle de l’avocat ne se limite pas à la rédaction du contrat, il vérifie notamment :
- le titre de propriété de l’appartement,
- les hypothèques et saisies
Et procède à :
- la déclaration fiscale
- l’inscription officielle de la pleine propriété au tabo*
L’équivalent en France correspond au cadastre. I s’agit du registre public où figurent toutes les informations sur les propriétés foncières.
Immobilier en Israël & Alyah
Vous pouvez bénéficier du taux réduit Olé Hadash, pendant l’année précédant votre Alyah et les 7 années qui suivent.
En tant que Olé Hadash, voici les réductions (autour d’un appartement) dont vous pouvez bénéficier :
- Réduction sur les taxes douanières à l’importation de vos meubles… : Durée 3 ans
- Réduction sur la taxe d’acquisition : Durée 7 ans
- Réduction sur une année de taxe d’habitation : Durée 2 ans
Gestion de Bien Immobilier en Israël
Jusqu’à 5.196 ILS, les revenus locatifs sont exonérés d’impôt.
- Si vos revenus locatifs n’atteignent pas le double du plafond (5.196 ILS), une partie de vos revenus sera exonérée et l’autre partie sera imposée à hauteur de 31%.
- Si vos revenus locatifs dépassent le double du plafond (5.196 ILS), vous ne pouvez prétendre à une exonération même partielle et vos revenus locatifs seront imposés à hauteur de 10% ou selon votre pallier d’imposition.
Vous trouverez toutes les informations concernant l’imposition sur les revenus locatifs ainsi qu’un cas pratique dans notre article « Fiscalité – Imposition sur les revenus locatifs«
Aucune réglementation n’a encore été prise dans ce domaine mais il est interdit d’augmenter le loyer pendant toute la durée du contrat.
Voici les mentions devant figurer dans un contrat de location :
- Les noms des parties au contrat, les numéros d’identité et leurs adresses
- L’adresse et description de l’appartement loué (meubles…)
- La durée du contrat (généralement 1 an)
- Les conditions de paiement (12 chèques datés au début de chaque mois soit 1 an de loyer)
- Les versements complémentaires applicables au locataire autres que le loyer (taxe foncière, charges mensuelles, gaz, électricité, eau…)
- Chèque de caution (en général équivalent à 1 mois de loyer)
- Garants
- Clause de résiliation du contrat de manière unilatérale avec préavis d’au moins 90 jours (sans cette clause, le bailleur ne pourra résilier le contrat que pour violation des termes du bail par le locataire ou pour en faire sa résidence principale et quant au locataire, il sera en droit de se libérer de ses obligations s’il trouve un remplaçant qui remplisse le contrat)
Sauf dispositions supplémentaires, la loi stipule que le locataire est tenu de maintenir l’appartement en bon état et de réparer les dommages qui résultent de l’utilisation qu’il fait de l’appartement.
Ne pas payer le loyer est considéré comme une violation des termes du contrat, à ce titre, le propriétaire peut demander l’expulsion du locataire mais pour cela une action en justice doit être déposée auprès du tribunal
NB : Le propriétaire de l’appartement ne doit pas expulser le locataire par la force, l’empêcher d’entrer dans l’appartement ou changer les serrures de l’appartement de sa propre initiative.
Nos missions dans la gestion de biens en location longue durée :
- Gestion des contrats de location, révision des loyers, états des lieux
- Recherche de locataires, visites de l’appartement, publication des annonces
- Conseils pour fixer le prix du loyer, suivi des paiements, envoi des quittances, relances des impayés
- Contrôles périodiques de l’état du logement
- Gestion des sinistre
Nos missions dans la gestion de biens en location courte durée :
- Promotion du bien
- Gestion du ménage (tâche très récurrente pour ce type de bail)
- Gestion du linge de maison (draps, serviettes de bain)
- Contrôle régulier de l’état du bien
Tarif EretzImmo pour la gestion de biens en location longue durée 10% ht des revenus générés
Tarif EretzImmo pour la gestion de biens en location courte durée 20% ht des revenus générés
La location longue durée présente quelques avantages par rapport à la location courte durée, notamment :
- une gestion plus simple (car moins de roulement d’occupants)
- et une visibilité à long terme du fait de la régularité des revenus
Mais les limites de la location longue durée font les atouts de la location saisonnière :
- des rendements moins importants
- moins de flexibilité
Pour plus de détails sur les locations longues et courtes durées, vous pouvez consulter notre page « Gestion de Bien en Israël«
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