Acheter un appartement en Israël pour investir
Ce n’est un secret pour personne que la situation sensible et instable actuelle des marchés financiers pousse de nombreux investisseurs et capitalistes à transférer leur argent vers des canaux d’investissement plus sûrs et à investir dans l’immobilier.
La vérité est qu’avant même que le marché des capitaux et les marchés financiers ne deviennent des arènes d’investissement instables, le rendement potentiel de l’achat d’un appartement pour investissement et amélioration était plus élevé et plus rentable que n’importe quel canal d’épargne financière alternatif (fonds de formation, fonds de prévoyance, assurance des cadres, Et la liste continue).
Avant d’aborder les données elles-mêmes et une analyse complète du marché dans le but d’examiner où il est vraiment préférable d’acheter un appartement pour investir dès 2022, voici quelques éléments importants à connaître sur la différence entre investir dans l’immobilier et d’autres canaux d’investissement.
Qu'est-ce qu'un appartement d'investissement?
La principale différence entre un appartement d’investissement et un appartement résidentiel est le but de l’achat – contrairement à un appartement résidentiel dans lequel l’objectif de l’acheteur est d’y vivre, un appartement d’investissement est acheté à des fins d’investissement, c’est-à-dire que l’investisseur veut maximiser le retour (sur investissement, à la fois par le loyer mensuel qui sera perçu auprès des locataires de l’appartement et par une augmentation de la valeur du bien.
Investir dans l’immobilier en Israël ou dans d'autres canaux (bourse, marché des capitaux, obligations, devises, etc.) ?
L’achat d’un appartement à des fins d’investissement apporte un certain nombre d’avantages qui n’existent dans aucun autre canal d’investissement :
-
Marché plus sûr : Alors que dans les autres canaux, il y a le risque de perdre le capital investi, lors de l’achat d’un appartement, malgré les fluctuations du marché, vous restez avec la propriété entre vos mains.
-
Marché stable : A la lumière de l’augmentation continue des prix et de la situation qui prévaut sur le marché de l’immobilier en Israël au cours des 20 dernières années, la possibilité d’une baisse significative des prix semble presque impossible
-
Rendement élevé : le rendement annuel varie entre 3% et 7%en moyenne. Ces rendements sont obtenus grâce à une augmentation continue des prix qui caractérise le marché israélien. Au-delà de l’augmentation des loyers que les propriétaires perçoivent, le plus gros profit est obtenu grâce à l’augmentation des prix des appartements.
-
Possibilité d’emprunter auprès d’un établissement de crédit pour financer une partie de l’investissement : dans aucun autre canal d’investissement vous ne pourrez emprunter pour financer votre investissement et ce parce que le marché de l’immobilier est considéré comme stable et sûr.
Où acheter un appartement pour investir ? Quelles sont les considérations à prendre en compte ?
Tout investisseur intéressé par l’achat d’un appartement en Israël se demande dans quelle ville il est préférable d’investir.
Est-il préférable d’acheter un appartement à Jérusalem, Be’er Sheva, Tel Aviv, Herzliya ou Hadera…?
Comme dans de nombreux autres domaines, dans les investissements immobiliers, il n’y a pas qu’une seule bonne réponse et la réponse variera d’un investisseur à l’autre en fonction de ses préférences personnelles et d’autres critères notamment :
-
Distance de la propriété : l’emplacement de l’appartement joue un rôle important dans le choix de l’endroit où investir. Il est préférable d’investir dans un bine proche de son lieu de résidence ou de confier la gestion de l’appartement à des professionnels locaux.
-
Potentiel de profit : Dans l’investissement immobilier en Israël ou ailleurs, au-delà des loyers perçus, il faut étudier la potentielle prise de valeur du bien.
- Fonds propres nécessaires à l’investissement : Il est important d’ajuster l’investissement à vos capacités financières.
Les villes en Israël où il est préférable d'acheter un appartement ?
Ci-dessus un tableau qui permet de se rendre de la rentabilité brute. Il ne prend en compte que le prix d’acquisition de l’appartement et les loyers.
Ce sont des données moyennes reçues dans chaque ville/localité. Il est donc possible qu’un investisseur dans une certaine ville ait obtenu un rendement annuel supérieur à celui indiqué dans le tableau et vice versa.
Ces rendements n’incluent pas le rendement supplémentaire obtenu à partir de l’augmentation de la valeur du bien.
On notera tout de même que Modi’in Maccabim-Reut, Rishon Letsion, Haïfa et Beit Shemesh se démarquent.
|
Ville / localité |
Nombre de chambres |
Prix moyen par appartement (NIS) |
Loyer mensuel moyen (NIS) |
Rendement locatif moyen (%) |
|
Tel Aviv |
3 |
2 424 000 |
6 100 |
3,02 % |
|
Jérusalem |
3 |
1 950 000 |
4 790 |
2,95 % |
|
Haïfa |
3 |
1 230 000 |
3 440 |
3,35 % |
|
Beer Sheva |
3 |
1 033 000 |
2 780 |
3,23 % |
|
Rishon Letsion |
3 |
1 227 000 |
4 070 |
3,98 % |
|
Ashdod |
3 |
1 345 000 |
3 650 |
3,26 % |
|
Ashkelon |
3 |
1 159 000 |
2 950 |
3,05 % |
|
Petah Tikva |
3 |
1 579 000 |
3 890 |
2,96 % |
|
Kfar Saba |
3 |
1 780 000 |
3 990 |
2,69 % |
|
Raanana |
3 |
1 860 000 |
4 230 |
2,72 % |
|
Hod Hasharon |
3 |
1 531 000 |
3 710 |
2,91 % |
|
Ramat Hasharon |
3 |
1 863 000 |
4 690 |
3,02 % |
|
Hadera |
3 |
1 188 000 |
2 730 |
2,75 % |
|
Acre |
3 |
874 000 |
2 380 |
3,27 % |
|
Ramla |
3 |
931 000 |
2 740 |
3,53 % |
|
Tibériade |
3 |
773 000 |
2 297 |
3,57 % |
|
Lod |
3 |
1 088 000 |
2 660 |
2,93 % |
|
Afula |
3 |
826 000 |
2 184 |
3,17 % |
|
Netanya |
3 |
1 613 000 |
3 290 |
2,45 % |
|
Yavné |
3 |
1 299 000 |
2 820 |
2,61 % |
|
Netivot |
3 |
725 000 |
1 990 |
3,29 % |
|
Bat Yam |
3 |
1 622 000 |
3 880 |
2,87 % |
|
Ramat Gan |
3 |
1 622 000 |
4 250 |
3,14 % |
|
Ness Ziona |
3 |
1 468 000 |
3 490 |
2,85 % |
|
Yehoud |
3 |
1 520 000 |
3 530 |
2,78 % |
|
Kiryat Shmona |
3 |
717 000 |
1 930 |
3,23 % |
|
Nahariya |
3 |
973 000 |
2 600 |
3,21 % |
|
Eilat |
3 |
1 221 000 |
3 170 |
3,11 % |
|
Holon |
3 |
1 409 000 |
3 570 |
3,04 % |
|
Bnei Brak |
3 |
1 295 000 |
3 390 |
3,14 % |
|
Beer Ya’akov |
3 |
1 205 000 |
3 600 |
3,59 % |
|
Rehovot |
3 |
1 577 000 |
3 670 |
2,79 % |
|
Herzliya |
3 |
2 237 000 |
4 250 |
2,28 % |
|
Beit Shemesh |
3 |
1 030 000 |
3 160 |
3,68 % |
|
Modi’in Maccabim-Reut |
3 |
1 212 000 |
4 440 |
4,39 % |
|
Givatayim |
3 |
1 788 000 |
5 120 |
3,44 % |
|
Kiryat Gat |
3 |
1 020 000 |
2 650 |
3,12 % |
|
Harish |
3 |
928 000 |
2 060 |
2,66 % |
|
Ofakim |
3 |
855 000 |
1 750 |
2,45 % |
|
Rosh HaAyin |
3 |
1 210 000 |
3 620 |
3,59 % |
|
Kfar Yona |
3 |
1 420 000 |
3 200 |
2,71 % |
|
Kiryat Motzkin |
3 |
1 157 000 |
2 720 |
2,81 % |
|
Givat Shmouel |
3 |
1 850 000 |
4 070 |
2,64 % |
|
Ganei Tikva |
3 |
1 650 000 |
3 970 |
2,88 % |
|
Kiryat Bialik |
3 |
1 107 000 |
2 650 |
2,87 % |
|
Kiryat Ono |
3 |
1 920 000 |
3 785 |
2,37 % |
|
Pardes Hana |
3 |
1 425 000 |
2 660 |
2,24 % |
|
Nesher |
3 |
1 020 000 |
2 610 |
3,07 % |
|
Or Akiva |
3 |
1 212 000 |
2 790 |
2,76 % |
|
Sdérot |
3 |
744 000 |
1 950 |
3,15 % |
NB : Les données pour le calcul des valeurs du tableau proviennent du site Web immobilier du gouvernement.
Comment calculer la rentabilité nette et la rentabilité brute d’un appartement ?
La rentabilité locative brute s’obtient en divisant le loyer annuel par le prix d’achat du logement et en multipliant le résultat par 100. Il s’agit donc d’un rendement locatif brut annuel.
Rentabilité brute = Loyer annuel x 100
Prix d’achat
La rentabilité locative nette également rentabilité locative nette de charges, s’obtient après avoir retiré les différentes charges (fiscalité, charges locatives non récupérables, honoraires de gestion, intérêts d’emprunt…) supportées par le propriétaire.
