Dans quels cas peut-on demander l'expulsion d'un locataire ?
Une demande d’expulsion d’un locataire est soumise au Tribunal dans l’un des deux scénarios suivants :
- la période de bail est terminée mais le locataire ne libère pas le bien, le propriétaire a informé le locataire (au moins 90 jours avant la fin du bail) qu’il doit quitter l’appartement conformément à une clause du contrat qui lui permet de l’exiger
- le locataire a violé une clause du bail, comme le non-paiement du loyer, des dommages et préjudices causés au bien loué…
Lorsqu’il existe un motif possible d’expulsion du locataire, le bailleur dépose une plainte auprès du Tribunal, à laquelle il joint un premier témoignage détaillant les circonstances de l’affaire, ainsi qu’une copie du bail prouvant la violation de la part du locataire… Les violations du contrat de location par le locataire doivent être détaillées, y compris les clauses du contrat qui ont été violées et la signification de ces violations, selon le bailleur. Il faut se rappeler que la rupture d’un accord n’entraîne pas son annulation. Le propriétaire qui cherche à expulser un locataire de la propriété doit prouver que le contrat de location a été légalement résilié.
Le locataire dispose d’un délai de 30 jours pour présenter sa défense.
Procédure rapide VS procédure normale
La demande d’expulsion du locataire peut être déposée dans le cadre d’une procédure rapide ou d’une procédure judiciaire normale. La principale différence est que dans la procédure rapide d’une expulsion locative, il n’est pas possible de joindre une demande d’indemnisation, contrairement à une réclamation dans une procédure normale. Cependant, une ordonnance rapide d’expulsion d’un locataire présente un grand avantage – la possibilité de conduire à l’expulsion du locataire de la propriété en quelques mois à compter de la date de l’existence de la cause.
Le demandeur peut déposer une réclamation par jugement sommaire parce qu’elle est basée sur un contrat. L’avantage est que le défendeur n’a pas l’autorisation de se défendre, mais seulement de présenter une demande d’autorisation de se défendre. Le tribunal habilité à connaître des poursuites en expulsion de locataires dans le cadre d’une procédure rapide est le Tribunal de première instance.
Dans le cas où le bailleur souhaiterait réclamer des réparations complémentaires telles que des loyers impayés, il peut :
- intenter une action en justice devant le Tribunal de droit commun aux fins de solliciter l’expulsion et l’indemnisation (réclamation en procédure normale)
- ou intenter une action en expulsion peut être déposée en procédure accélérée et une action complémentaire pour les locataires supplémentaires, sans qu’il soit nécessaire de demander une répartition des recours
Comment se déroule une procédure d’expulsion si le défendeur se défend ou non
Le locataire a le droit de se défendre contre les poursuites judiciaires ouvertes contre lui et d’essayer de convaincre le Tribunal que la poursuite intentée contre lui doit être rejetée. Si le locataire a choisi de se défendre, il doit présenter un mémoire en défense dans les 30 jours détaillant les réclamations. Dans le cas où un mémoire en défense a été déposé, le Tribunal fixera une date pour l’audience au cours de laquelle les demandes des parties seront entendues, après quoi il rendra une décision sur le fond de l’affaire – acceptant ou rejetant la demande .
Dans le mémoire en défense, le défendeur doit détailler tous ses arguments, joindre les déclarations certifiées de première déposition au nom des témoins de la défense, l’avis d’expert s’il y en a, les décisions et tout document qui pourrait être pertinent. Si le document n’est plus en sa possession ou sous son contrôle, les circonstances s’y rapportant doivent être précisées. Le défendeur dans une poursuite en expulsion n’a pas la possibilité de soumettre un avis de mise en cause ou une demande reconventionnelle .
Si le locataire a choisi de ne pas se défendre, le Tribunal statuera en faveur du bailleur et le locataire devra quitter l’appartement dans un délai de 15 jours à compter de la réception du jugement. Il est important de rappeler que la déclaration de créance et l’éventuel jugement doivent être remis personnellement au locataire, car c’est le seul moyen d’obtenir un jugement ou de commencer l’exécution par l’intermédiaire d’un bureau d’exécution.
Procédure si le locataire ne quitte pas l’appartement, durant le délai de 15 jours fixé par le jugement :
–> demande d’execution du jugement auprès du bureau d’execution
–> envoi d’un avis d’avertissement au locataire avec un délai supplémentaire
–> passé ce délai, si le locataire ne quitte toujours pas le bien, envoi d’une demande à l’agence d’exécution
–>> L’expulsion elle-même ne peut être effectuée qu’après 21 jours à compter de la remise de l’avis d’expulsion
Délais minimum légaux
Ce sont les dates minimales après le dépôt d’une demande d’expulsion locative
30 jours – Dépôt d’une défense
30 jours (ou moins) – Audition d’une demande d’éviction locative
14 jours (ou moins) – Réception d’un verdict
15 jours – Ouverture d’un dossier d’exécution
21 jours – Avis d’avertissement obligatoire pour expulsion
14 jours – Expulsion après la fin de la période définie dans l’avis d’avertissement
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